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以房养老：二次劫掠还是制度创新？
人民网，2006年4月11日
如今，“先买房后还债”的按揭理念逐渐在我国深入人心，中国老人又面临一种新的说法：有些美国老人退休后每月拿着银行的钱享受生活，临终前说终于把房子所值的钱全部花出去了。这就是在国内热议的“倒按揭”型“以房养老”的模式。
据笔者所知，“住房反向抵押”又叫“倒按揭”，在国外兴起只有一二十年时间。人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。“倒按揭”最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，它提供了一种“以房养老”的方式。它还有一种新加坡模式：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，该机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。
笔者以为这种洋模式如果搬到中国来，势必存在着诸多水土不服。我国并不具备“以房养老”的基本条件。“以房养老”首先要有房或者买得起房。可问题在于，不少老年人既没有房，也买不起房。即使“以房养老”可行，也只能在大城市里实行，在农村根本行不通。因为，房屋必须是依附在土地上才能完整存在。抵押房子，实际上是连同承载房子的土地一齐抵押的，这就必须有一个前提：抵押人必须对房子拥有完全的处分权，对房子附着的土地同时拥有可转让的使用权。城镇的商品房可以抵押，因为人们在购买商品房的同时，也购买了房子的所有权和附着地的可转让使用权。按照我国法律规定，农村住宅既不能买卖，也不能抵押贷款。那么农村的老人“以房养老”岂不是天方夜谭？
基本养老作为社会保障，是一种社会公共服务产品，应该是由政府以公共财政投入来保证的。而老人所拥有的房子属私人产权，根据财产所有人权利，其对自已私人财产拥有占有、使用、收益、处分的权利。因而在此前提下、特别是在当前社会基本养老保障尚不完善的社会条件下，如果由政府出面提倡，或由政府制定规范推行“以房养老”的模式，那就很可能会使一些地方政府，在自身利益的驱使下采取减少公共养老投入，而以“以房养老”方式来推卸自已的公共责任，从而把政府所应承担的养老责任转嫁到众多老人个人的身上。
其实换个角度，我们从银行方面探讨更能看出端倪。虽然住房反抵押贷款有比较丰厚的收益，但是，风险也比较大。比如贷款期限比较长，房产价值会发生变化，老人预期寿命，利率不稳定，房屋损耗等等。对于老年人来说，存活时间越长，所获收益越大，而金融机构则要多增加支付。中国信用资源缺乏，这也是一个很大问题。
中国公民对住宅的使用权只有70年。在中国买房子，不像在美国，买过来的房子就是私有财产。仅“70年大限”一条，就是实行“住房反抵押贷款”的硬约束。有这一“天条”，笔者实在看不出“以房养老”能走多远。
橘生南谓之橘，生北谓之枳，“以房养老”是否能避免走上这条宿命呢？我们拭目以待。
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