我国以房养老面临的六大障碍

新快报

2011年11月03日

  中国

    名词解释

　　“以房养老”是指年轻时贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧。

　　9月29日，在全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会上，“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人表示，不少国家都采取了“以房养老” 措施，应对人口老龄化。

　　中国目前有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。其中失能和半失能老人约3171万人，大中城市空巢家庭达70%。在公共财政无力兜底所 有养老问题的情形下，许多与会专家认为，“以房养老”不啻为解决养老难题的一种积极补充。

　　老年人要拥有房子产权
　　银监会就“以房养老”展开了专项调研，由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批 准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。

　　专家表示，“以房养老”实现，需要3个条件。首先，拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。其次，老年人与子女分开居住，使得房屋的出租或者 抵押不至于影响正常生活。再者，老年人的经济状况适中，经济条件很好，就没有“以房养老”的必要;经济条件过低，就不具备“以房养老”的条件。

　　曾试点推行但无奈停办
　　“以房养老”模式在实际运作中，虽然已经倡导、研讨、试点了多年，但都处于“雷声大、雨点小”的情形下。

　　2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式：一种是“以房自助养老”，即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心， 并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用;另一种是“倒按揭”模式，即指投保 人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。但在试点中职能部门发现，真正符合条件 的申请人很少，上海市不得不在两年前停办了这项业务。

　　困局 “以房养老”六障碍
　　障碍一：法律和制度未完善
　　业内人士称：“法律法规没有明确规定，政府层面的‘以房养老’就很难推行。”上海市人大代表姚俭说，“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和 保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。

　　上海民声律师事务所律师王斌认为，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。

　　障碍二：养老观念需要更新
　　“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。

　　障碍三：养老机构不完善
　　目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系;差的服务又不到位。

　　障碍四：金融机构没动静
　　“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中 长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

　　障碍五：70年产权特殊国情
　　我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房 子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

　　障碍六：适用人群小
　　按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签 订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。

　　链接 老外如何“以房养老”
　　●美国许多美国老年人在退休前10年左右为养老买房子，把富余的部分出租，用来“以房养老”。

　　美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人，有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款。二、由政府担保 的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款机构与住户 同享住房增值收益。

    ●加拿大超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理 房产时折还贷款。

    ●新加坡60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房 价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。