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养老不用儿子用房子 倒按揭挑战中国国情

记者 何晓乐

养老不用儿子用房子 倒按揭挑战中国国情

财富时报,2006316

今年"两会"关于房地产问题的讨论似乎比哪一年都要激烈。
 全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明和九三学社在本次政协会议上,同时提出
"以房养老"模式,更是把这种热烈的气氛推向了一个高潮。他们建议,先对"以房养老"模式成立专门课题组进行调研,再选择大城市做试点,等到运作成熟后向全国各地推广。

一时间,对于
"以房养老",各种声音此起彼伏起来。

"以房养老"可改善信赖关系  

时下,
"住房难"已成为困扰老百姓的普遍难题之一。一方面过高的房价使百姓望房兴叹,另一方面是未来的不确定性让百姓难以抉择。而某调查机构在对某特定人群调查后也得出结论,认为不是中国老百姓天生爱攒钱,而是在担心养老的问题。

据《中国青年报》统计,目前我国
60岁及以上老年人口已经达到1.45亿,占全国总人口的11%。按照国际通行的"60岁以上为老年人,占人口比例达到10%以上即开始进入老龄时代"的标准,我国已正式进入老龄社会。无疑,养老问题已经,而且也必须成为社会关注的热点问题。
 正是针对这一现状,赖明委员在提案中谈到:我国已正式步入老龄社会。并且本世纪
20年代至40年代将是增长最快的时期,每1213年,60岁以上的老人就要增加1亿。预计到2050年,我国老年人口将达到4.2亿,占总人口近25%,即意味着每4个人中就有1位老年人。因此在"未富先老"的国情下,如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量,就成了摆在政府面前的大问题。而"以房养老"这种方式是将养老保险、社会保障与购房养老相结合,为巨额保险资金寻找到安全,实现保险金"从养老中来,到养老中去"的循环。这不但有助于拓宽养老资金来源,减轻家庭养老负担,也有助于老人自我保障,儿女独立自强,将我国两代人间的过度依赖改进为相对自立,从而形成新型"代际关系"

据了解,
"以房养老"模式的专业名称叫做"倒按揭",也就是"反向住房抵押贷款"。这是指房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,经过一定年限,每月给房主一笔固定的钱,房主继续获得居住权,一直延续到房主去世;当房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归抵押权人所有。

倒按揭是上世纪
80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今,倒按揭在美国日趋兴旺,美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。

"洋为中用"可性行
 事实上,
"以房养老"是近两年在国内炒得很热的一个概念。应该承认,它确实是养儿防老、储蓄养老的有益补充。"以房养老"在国外经过20多年的发展,已经成为一种相当成熟的养老模式。按照所谓"后发优势",将别人经过检验、论证的东西拿来为我所用,可以让我们少走很多弯路。

民政部前副部长、中国老龄协会会长李宝库对
"以房养老"就表示出了赞同,他说:"这在市场经济条件下是可以去探索的,如果银行和老年人都觉得好,也不一定非要把房子留给自己的子女,作为市场经济的运作模式,先做试点,再推广都是可以的。"
 对此建议,某网友也表现出了相当的支持并欢迎态度:如果"倒按揭"真正实施,敢于买房的老百姓必然会增多,我想这对房地产市场来说是一个利好。"倒按揭"使那些前半辈子给房子"当牛做马"的人,在后半辈子翻了身。在不影响居住的前提下,还可以用房子来"反哺"晚年生活。中国老百姓买房子的信心指数和生活安全感无疑会随着"倒按揭"的到来增加许多。
 然浦发行广州分行个贷中心总经理黄宇征却想到了更多,他认为,住房反向抵押贷款是一项比较复杂的系统工程,如果银行来做,涉及到银行在老人身后,能否将房产抵押品变卖、升值或贬值后的利益和损失如何结算、房屋被拆迁或毁损怎么办,甚至遗产的处理是否合理等诸多问题。在目前,按国家银行法规定,在银行只能从事资金的存、贷及结算业务的前提下,反向抵押贷款所涉及的住房变卖处理等环节,显然超出银行现有经营范围。银行不是典当行,不可以如典当行一样有权处置抵押物品,而是有诸多法律监管的。因此,从根本上讲,反向抵押贷款更应该是一项社会保障业务,而不是银行业务。
 而某国有银行负责人甚至给
"以房养老"开出了"药方":老人的子女可以选择今后再把该房产买回,待老人离世后,子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还银行,再按消费贷款利率支付利息,那么房子仍旧是子女的。

"倒按揭"挑战中国国情

一个新东西出来,有人支持,自然就有人反对,全国人大代表、省劳动和社会保障厅厅长方潮贵就认为:
"以房养老"似乎不可行,不太符合中国式国情。他认为养老最好还是通过社会保险来完成,因为目前社会保障体制是越来越健全。参加养老保险,每月个人交的钱并不多,单位还会帮着交一部分,但是买房子单位是不会帮着交钱的。

某业内人士也道出了自己的担忧:在我们准备复制
"以房养老"这一模式时,却不能不考虑自己身后的土壤条件是否适合外来事物的生长。无论是"反向住房抵押贷款",还是"售房养老模式""以房养老"显然不能只是从抵押或者出售房子开始--要抵押要出售,之前就必然要有东西可以用来抵押或出售。这似乎又回到了起点--买房难上。

再者,在中国买房子不像在美国,基于目前我国的地权制度,我们对住宅的使用权只有
70年。根据《城市房地产管理法》,土地使用权的续期必须重新批准,重新缴纳土地出让金,否则土地使用权及其附着的建筑物都将被政府无偿收回。也就是说中国人无法"买断"房屋。

试问,这样又如何去推行反向住房抵押贷款?

另一方面,
"如果真的施行'以房养老'的政策,无疑将对'养儿防老'的传统造成冲击。在东方人的观念里,父母把房子留给子女是顺理成章的事,而如果父母办理'以房养老'可能会让子女承受不必要的舆论压力。这种伦理困局给'以房养老'的推行造成一定的阻碍。然而这种观念是否会得到转变、'以房养老'能否减轻老人和子女的养老负担,将两代人之间的过度依赖改为相对自立,还需要时间来证明。"


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