我国老龄化背景下老年住宅市场需求分析

白秀娜 

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2009年12月11日

中国

资料来源：李耀培《中国居住时态与小康住宅设计》 

      《老年人建筑设计规范》中对老年住宅是这样界定：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。 
　　 
　　一、老年住宅市场人口因素分析 
　　 
　　老年人口的迅猛增涨扩大了对老年住宅的需求。根据“市场=人口×购买力×购买欲望”的原理，假定在购买力和购买欲望一定的前提下，国家和地区的老年人口总量决定着老年住宅商品的市场规模的大小。 
　　我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。1999年10月我国提前进入人口老龄化国家行列。2006年8月25日，国家统计局在结束全国1%人口抽样调查后发布的数据称，2005年末我国总人口为130756万人。其中65岁以上（含65岁）的老龄人口首次超过1亿，达到10045万人，占总人口的7.69%。2007年国家统计年鉴公布的2006年国家统计局全国人口变动情况抽样调查（抽样比为0.907‰）样本数据显示：我国65岁以上老人比例达到9.19%。预计到2040年，65岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，都是世界人口发展史上前所未有的。 
　　我国的人口老龄化现状，成为了老年住宅需求增大的客观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。 
　　 
　　二、老年住宅市场需求产生的购买欲望因素分析 
　　 
　　购买欲望也就是人的主、客观需要。人的某些未被满足的需要促使人们采取行动。购买行为就是产生于一定的需要的基础上的。 
　　

      1.现有居住条件催生老年住宅需求 
　　2000年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有33.4%住房少于2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%，镇占1.4%）。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。 

    现有住宅不能满足高龄老年人的居住需要。老龄人口高龄化对老年住宅提出更高的要求，比如医疗服务，家政服务，住宅的养老设施等。即使这些老人原来拥有住房，但现有住房也不一定能适应其老龄化的特殊要求。因此这也成为老年住宅需求的又一客观原因。 
　　
      2.养老观念转变促生老年住宅需求 
　　素质水平的提高使老年人“自我养老”的意识增强，他们希望有自己独立的生活空间和行为方式。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。随着国家整体经济水平和综合国力的增长，事业有成的中年人数量不断增加，他们具有较高的经济收人和较强的购买能力，由于长期以来实行的独生子女政策，让这些家庭将面临4-2-1的结构模式，这些都使得他们不得不提早为自己的养老做积极准备。 
　　
      3.消费观念改变促进购房行为 
　　消费观念的改变使老年人认识到购买老年住宅是一种投资，既可保值升值又可作为不动产留给后代，他们越来越愿意投资老年住宅。 
　　
      4.政策性老龄化增加老年住宅需求 
      政策老龄化改变了我国的家庭结构和居住模式。随着计划生育政策的贯彻执行，人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，家庭结构日益走向小型化，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多。传统的家庭养老服务功能日益弱化。老人对老年住宅和养老设施的依赖越来越强。
　
    三、老年住宅市场购买力因素分析 
　　 
      1.老年人收入的提高为其购买力提升提供了条件 
　　老年住宅需求的消费资金通常来源于以下五个方面：离退休金收入、储蓄性收入、福利性收入（生活补贴、特别津贴等）、再就业收入和其他方面收入（亲友赠送、养老保险金、股票债券收入等）。 
　　20世纪90年代退休金增长机制的建立，相应提高了我国老年人口的人均可支配收入，2001年比上年增长8.3%，2002年比上年增长14.1%，2003年比上年增长6.8%，2004年比上年增长0.3%，说明我国离退休、退职人员的年均收入呈现上升的趋势。根据中国老龄科学研究中心一项调查，目前中国城市老年人中有42.8%拥有存款，仅退休金一项到2010年就增加到8383亿元，到2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。此外在城市60-65岁老年人口中，大约45%会选择继续就业，除有退休金之外还将会有额外收入，按此预测，到2050年，就会有73200亿元消费储备金。因此，对老年消费群里购买力不应小觑。 
　　
      2.老年人福利水平提高为老年住宅消费解除后顾之忧 
　　随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐，将建立起一套适合城乡各类企业职工和个体劳动者的，资金来源多渠道，保障方式多层次的养老保险体系。这将使有稳定养老金收入的老年人口，从国有企业事业扩展到各种所有制形式的企业，从城市扩展到农村，从而大大提高我国老年人口的总体购买力水平。老年人在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。 
　　
      3.老年人以往的消费观念为老年阶段消费提供了经济基础 

   中国老年人消费观念通常是先积累后消费。21世纪初期的老年人比较保守没有提前消费的意识和观念，所以这一阶段很少有老年人负载借贷生活。同时这一阶段的老年人在中青年阶段一般都会考虑到养老问题，人到老年后就会积累一定的财富。进入空巢期，子女就业没有经济压力，所以其经济积累就成为一种经济实力。 
　　终上所述，未来我国老年住宅的需求无论从人口、购买欲望还是购买力方面都有稳定的基础，对于房地产开企业发来说，老年住宅市场更是一个潜力巨大目标市场。 
　　 
参考文献： 
[1]李景泰.市场学[M].南开大学出版社，1996. 
[2]栾奕.浅议我国老年住宅市场的开拓.房地产信息，2006，（12）:48-49.

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