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我国老龄化背景下老年住宅市场需求分析

 

白秀娜 

 

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20091211

 

中国

 

资料来源:李耀培《中国居住时态与小康住宅设计》 

 

      《老年人建筑设计规范》中对老年住宅是这样界定:老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所,包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院(养老院)和托老所,也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。 
   
  一、老年住宅市场人口因素分析 
   
  老年人口的迅猛增涨扩大了对老年住宅的需求。根据
市场=人口购买力购买欲望的原理,假定在购买力和购买欲望一定的前提下,国家和地区的老年人口总量决定着老年住宅商品的市场规模的大小。 
  我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。
199910月我国提前进入人口老龄化国家行列。2006825日,国家统计局在结束全国1%人口抽样调查后发布的数据称,2005年末我国总人口为130756万人。其中65岁以上(含65岁)的老龄人口首次超过1亿,达到10045万人,占总人口的7.69%2007年国家统计年鉴公布的2006年国家统计局全国人口变动情况抽样调查(抽样比为0.907)样本数据显示:我国65岁以上老人比例达到9.19%。预计到2040年,65岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20%。我国老年人口规模之大,老龄化速度之快,都是世界人口发展史上前所未有的。 
  我国的人口老龄化现状,成为了老年住宅需求增大的客观因素,为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。 
   
  二、老年住宅市场需求产生的购买欲望因素分析 
   
  购买欲望也就是人的主、客观需要。人的某些未被满足的需要促使人们采取行动。购买行为就是产生于一定的需要的基础上的。 
  

      1.现有居住条件催生老年住宅需求 
  
2000年人口普查资料显示,在老年家庭户中,还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房,有5.9%的户是合住房,有33.4%住房少于2间,有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房(其中市占14.2%,镇占1.4%)。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。 

 

    现有住宅不能满足高龄老年人的居住需要。老龄人口高龄化对老年住宅提出更高的要求,比如医疗服务,家政服务,住宅的养老设施等。即使这些老人原来拥有住房,但现有住房也不一定能适应其老龄化的特殊要求。因此这也成为老年住宅需求的又一客观原因。 
  
      2.养老观念转变促生老年住宅需求 
  素质水平的提高使老年人
自我养老的意识增强,他们希望有自己独立的生活空间和行为方式。中国老人养儿防老的观念正在发生变化。随着国家整体经济水平和综合国力的增长,事业有成的中年人数量不断增加,他们具有较高的经济收人和较强的购买能力,由于长期以来实行的独生子女政策,让这些家庭将面临4-2-1的结构模式,这些都使得他们不得不提早为自己的养老做积极准备。 
  
      3.消费观念改变促进购房行为 
  消费观念的改变使老年人认识到购买老年住宅是一种投资,既可保值升值又可作为不动产留给后代,他们越来越愿意投资老年住宅。 
  
      4.政策性老龄化增加老年住宅需求 
      政策老龄化改变了我国的家庭结构和居住模式。随着计划生育政策的贯彻执行,人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍,家庭结构日益走向小型化,三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多。传统的家庭养老服务功能日益弱化。老人对老年住宅和养老设施的依赖越来越强。
 
    三、老年住宅市场购买力因素分析 
   
      1.老年人收入的提高为其购买力提升提供了条件 
  老年住宅需求的消费资金通常来源于以下五个方面:离退休金收入、储蓄性收入、福利性收入(生活补贴、特别津贴等)、再就业收入和其他方面收入(亲友赠送、养老保险金、股票债券收入等)。 
  
20世纪90年代退休金增长机制的建立,相应提高了我国老年人口的人均可支配收入,2001年比上年增长8.3%2002年比上年增长14.1%2003年比上年增长6.8%2004年比上年增长0.3%,说明我国离退休、退职人员的年均收入呈现上升的趋势。根据中国老龄科学研究中心一项调查,目前中国城市老年人中有42.8%拥有存款,仅退休金一项到2010年就增加到8383亿元,到2020年为28145亿元,2030年为73219亿元。此外在城市60-65岁老年人口中,大约45%会选择继续就业,除有退休金之外还将会有额外收入,按此预测,到2050年,就会有73200亿元消费储备金。因此,对老年消费群里购买力不应小觑。 
  
      2.老年人福利水平提高为老年住宅消费解除后顾之忧 
  随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强,未来老年人的福利水平将会大大提高。近年来,我国加快了社会养老保险制度改革的步伐,将建立起一套适合城乡各类企业职工和个体劳动者的,资金来源多渠道,保障方式多层次的养老保险体系。这将使有稳定养老金收入的老年人口,从国有企业事业扩展到各种所有制形式的企业,从城市扩展到农村,从而大大提高我国老年人口的总体购买力水平。老年人在解除了医疗、养老等后顾之忧后,老年人手中的积蓄就可解放出来,寻求更优质的生活环境,为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。 
  
      3.老年人以往的消费观念为老年阶段消费提供了经济基础 

   中国老年人消费观念通常是先积累后消费。21世纪初期的老年人比较保守没有提前消费的意识和观念,所以这一阶段很少有老年人负载借贷生活。同时这一阶段的老年人在中青年阶段一般都会考虑到养老问题,人到老年后就会积累一定的财富。进入空巢期,子女就业没有经济压力,所以其经济积累就成为一种经济实力。 
  终上所述,未来我国老年住宅的需求无论从人口、购买欲望还是购买力方面都有稳定的基础,对于房地产开企业发来说,老年住宅市场更是一个潜力巨大目标市场。 
   
参考文献: 
[1]李景泰.市场学[M].南开大学出版社,1996. 
[2]
栾奕.浅议我国老年住宅市场的开拓.房地产信息,2006,(12:48-49.


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